Investir dans l'immobilier à l'étranger pose des défis pour les investisseurs qui cherchent à diversifier leur patrimoine. Ce guide pratique compare les avantages fiscaux, le rendement locatif moyen et les démarches administratives du Portugal, de l'Espagne, de la Grèce, de l'Italie, de la France, des Pays-Bas et de l'Irlande. Découvrez les tendances du marché 2025 et les clés pour maximiser votre rentabilité en fonction de vos objectifs.
Le Portugal : un joyau méditerranéen pour l'investissement immobilier
Le Portugal attire les investisseurs par sa fiscalité avantageuse, son marché dynamique et son cadre de vie. Des villes comme Lisbonne ou Porto génèrent une demande constante. Le pays reste compétitif malgré l'évolution des régimes fiscaux en 2024.
Le pays profite d'un climat doux avec des étés longs et des hivers modérés. Les températures moyennes tournent autour de 15°C en janvier. Ce climat favorise la location touristique toute l'année.
Le coût de la vie reste inférieur à celui des pays européens voisins. Logement, alimentation et transports pèsent moins lourd qu'en France ou en Allemagne. Cette attractivité soutient la demande locative, renforçant la rentabilité.
Le régime fiscal NHR 2.0 cible désormais les profils qualifiés avec un taux réduit de 20%. Les revenus étrangers bénéficient d'exonérations, sauf les pensions. L'ITS offre aussi des allègements possibles.
- Lisbonne : Marché dynamique avec forte demande locative
- Porto : Charisme historique et location touristique
- Algarve : Destination balnéaire pour logements saisonniers
- Cascais : Qualité de vie près de Lisbonne
- Braga : Prix abordables et rendement locatif régulier
- Coimbra : Opportunités universitaires à prix compétitifs
- Madère : Climat doux et potentiel touristique annuel
- Aveiro : Cadre atypique en développement touristique
- Setúbal : Accès facilité à Lisbonne avec prix réduits
- Évora : Patrimoine UNESCO et tourisme culturel
Le marché portugais termine 2024 en résilience malgré la hausse malgré la hausse des prix. Les enquêtes récentes montrent un équilibre entre offre et demande. Les perspectives restent positives malgré des signaux de stabilisation.
L'acquisition passe par un NIF et un compte bancaire local. L'acheteur signe un contrat de promesse, paie un acompte, puis finalise devant notaire. Une vérification juridique est recommandée.
Le Golden Visa exige un investissement minimum de 350 000 €. Il permet la résidence, puis la citoyenneté après 5 ans. Ce dispositif reste attractif pour les capitaux étrangers.
Les taux de rendement varient entre 4% et 7% selon les zones. Les régions touristiques offrent des opportunités saisonnières. Le fractionné facilite l'accès à ce marché sans budget élevé.
L'Espagne : diversité régionale et marché immobilier en reprise
L'Espagne retrouve sa dynamique immobilière grâce à des prix stables et une demande étrangère soutenue. Les tendances de 2024 confirment ce redressement. Le pays offre des perspectives variées entre villes culturelles, zones côtières et montagnes.
Les régions espagnoles offrent des profils contrastés pour l'investissement. Madrid et Barcelone attirent les flux urbains tandis que l'Andalousie séduit les résidents permanents. Les îles Baléares et Canaries intéressent les investisseurs en location saisonnière.
Les grandes villes espagnoles génèrent de la demande locative constante. Madrid, Barcelone, Valence et Séville attirent salariés expatriés et retraités internationaux. Ces métropoles assurent une rotation rapide des locations et une stabilité locative.
Les zones côtières espagnoles profitent d'un tourisme international régulier. La Costa Blanca et la Costa del Sol concentrent les demandes saisonnières. Ces régions offrent des taux de remplissage élevés pour des investissements courts.
La fiscalité immobilière en Espagne repose sur plusieurs impôts. ITP, IBI, IRNR. Les taux varient selon le statut du propriétaire et la localisation du bien.
Le rendement locatif moyen espagnol se situe entre 5% et 7%. Madrid et Barcelone affichent des rendements plus modérés mais une valorisation durable. Les villes moyennes offrent des opportunités plus rentables.
L'acquisition nécessite un NIE (numéro d'identification étranger). Le processus combine offre d'achat, versement d'acompte et signature notariée. Une représentation par avocat est conseillée pour sécuriser l'opération.
Le marché locatif saisonnier espagnol reste dynamique malgré la réglementation plus stricte. Les propriétaires doivent s'enregistrer et respecter les limites communales. Cette activité génère des revenus complémentaires réguliers.
Les perspectives 2025 anticipent une hausse modérée des prix. Les permis de construire devraient augmenter de 5%. Les loyers progressent avec l'inflation, soutenant la rentabilité des portefeuilles.
Les investisseurs étrangers profitent de cette reprise selon leur profil. Les familles privilégient les zones stables, les retraités recherchent le soleil méditerranéen, les jeunes actifs investissent dans les métropoles pour la colocation.
La Grèce : opportunités d'investissement à prix compétitifs
La Grèce attire les investisseurs par ses prix immobiliers accessibles par rapport aux autres pays européens. Des opportunités s'offrent à partir de 1 000 €/m² dans certaines régions. Cette compétitivité favorise un rendement locatif intéressant et une valorisation future du capital investi.
Les îles grecques séduisent par leur potentiel touristique. Des destinations comme Santorin, Mykonos ou Corfou offrent des revenus saisonniers réguliers. Le cadre exceptionnel et la demande internationale garantissent un taux de remplissage élevé sur 8 à 10 mois par an.
Les zones continentales grecques génèrent aussi des opportunités. Athènes, Thessalonique ou le Péloponnèse attirent pour leur patrimoine culturel. Le tourisme urbain et historique soutient une demande locative continue, renforçant la rentabilité annuelle.
La fiscalité immobilière grecque inclut l'impôt de mutation (3-10%), l'IBI annuel et un prélèvement de 15% sur les revenus locatifs étrangers. Ces taux restent attractifs comparés aux marchés voisins, stimulant l'appétit des investisseurs étrangers.
Le Golden Visa grec exige un investissement immobilier minimum de 250 000 €. Ce dispositif octroie un permis de résidence renouvelable tous les 5 ans. La famille étendue (conjoint, enfants mineurs) bénéficie automatiquement des avantages associés.
Le rendement locatif grec oscille entre 3% et 7% selon la localisation. Les métropoles garantissent une stabilité de la demande, les îles offrent des pics saisonniers plus élevés mais concentrés sur les mois estivaux.
L'acquisition immobilière en Grèce nécessite un numéro fiscal local (AFM). Le processus suit un contrat préliminaire, un acompte de 10-20% et une vérification juridique. Le notaire enregistre l'acte définitif après règlement des taxes et des frais.
Le marché locatif saisonnier grec représente 70% de la demande touristique sur les îles. Des plateformes comme Airbnb et Booking structurent l'offre. La réglementation encadre les locations meublées, assurant la qualité et la sécurité des opérations.
Le marché grec progresse de 7,8% en 2024, selon les données récentes. Les îles et les quartiers centraux d'Athènes devraient continuer leur ascension. La demande internationale et les politiques gouvernementales soutiennent cette croissance à long terme.
L'Italie : patrimoine culturel et style de vie recherché
L'Italie attire les investisseurs par son patrimoine culturel et ses prix immobiliers parmi les plus bas d'Europe. En 2023, près de 7 500 biens ont été cédés à des étrangers. La dolce vita et les paysages variés renforcent l'attractivité du marché.
Les villes historiques italiennes (Rome, Florence, Venise) offrent des opportunités dans l'ancien. Les palais et villas historiques génèrent un rendement locatif attractif. Les rénovations patrimoniales assurent une valorisation durable, malgré des coûts de restauration variables.
Les régions rurales comme le Piémont ou la Toscane proposent des propriétés avec terrains à partir de 1 000 €. Plus de 5 998 annonces de maisons rurales figurent sur idealista.it. Les marchés locaux 2024 confirment une demande croissante pour ces biens atypiques.
Le style de vie italien stimule la demande locative. Les cours de cuisine et les visites de vignobles attirent les touristes. Les régions comme la Campanie ou la Sicile profitent d'un taux de remplissage élevé en saison, renforçant la rentabilité.
Les investisseurs étrangers paient des taxes d'acquisition (2-9%) et des impôts annuels (IMU, TARI). Les revenus locatifs subissent l'IRPEF. Les plus-values sont imposables sous cinq ans. Les héritages suivent des règles spécifiques.
- Lombardie : Rendement urbain et proximité économique
- Toscane : Tourisme culturel et terroir viticole
- Lazio : Proximité de Rome et demande locative soutenue
- Pouilles : Opportunités balnéaires à prix compétitifs
- Sardaigne : Cadre méditerranéen et location saisonnière
L'acquisition nécessite un codice fiscale et une proposta d'acquisto. Le contratto preliminare engage les parties avant le rogito notarile. Les prix restent accessibles comparés aux marchés voisins, facilitant l'entrée des investisseurs étrangers.
Le locatif touristique italien se développe avec Airbnb et Booking. Les régions viticoles attirent pour des séjours longue durée. La Sicile et la Sardaigne offrent des taux de remplissage supérieurs à 80% en été, boostant les revenus locatifs.
Le marché italien progresse avec 7,8% de ventes en plus au 2Q2024. Les prix au mètre carré augmentent malgré la BCE qui relâche ses taux. Les zones urbaines et littorales devraient maintenir cette dynamique sur les 5 prochaines années.
La France : valeur sûre de l'investissement immobilier
La France reste une valeur refuge pour 67% des investisseurs selon les études 2025. Boursorama souligne l'intérêt des SCPI pour diversifier un portefeuille via l'immobilier étranger. Son marché immobilier allie stabilité et attractivité internationale. Les grandes métropoles comme Paris ou Lyon garantissent un taux d'occupation élevé malgré des prix au mètre carré élevés.
Paris attire malgré ses prix moyens dépassant 10 000 €/m². La demande locative soutenue par les étudiants et les cadres assure un taux d'occupation supérieur à 90%. Investir zones rendement grâce à la mixité sociale et l'accès aux transports.
Lyon séduit avec son marché dynamique et ses quartiers émergents. Les zones de Vaise et Confluence offrent des opportunités à partir de 4 500 €/m². Le contexte économique lyonnais, porté par le secteur biotech, soutient la demande locative des jeunes actifs.
Bordeaux surprend avec 78 annonces pour l'investissement locatif. Les quartiers des Chartrons et Bacalan attirent pour leur rénovation portuaire. Les 9e places mondialement classée stimulent l'attractivité touristique, renforçant les revenus locatifs saisonniers.
La Côte d'Azur offre 677 annonces pour le locatif. Le "triangle d'or" (Beaulieu-sur-Mer, Villefranche-sur-Mer, Saint-Jean-Cap-Ferrat) concentre les transactions haut de gamme. Les biens de standing génèrent des plus-values supérieures à 5% annuels malgré l'encadrement des loyers vacants.
La fiscalité française inclut l'IFI (19% + 17,2% prélèvements sociaux) sur les plus-values. Apprenez à optimiser votre IFI. Les dispositifs Denormandie et Loc'Avantages restent opérationnels. Les régions à faible offre et forte demande maximisent ces avantages.
- Ile-de-France : Rendement modéré mais stabilité maximale
- Provence-Alpes-Côte d'Azur : Premium immobilier et location saisonnière
- Nouvelle-Aquitaine : Bordelais dynamique et loyers croissants
- Auvergne-Rhône-Alpes : Lyon clé pour investisseurs résidentiels
- Pays de la Loire : Nantes en expansion pour le locatif étudiant
L'acquisition nécessite un budget préalable, un compromis de vente (10% d'acompte) et un notaire. Les frais de notaire (7-8%) incluent les taxes et les droits. Une étude sur la résidence ou le locatif étudiant oriente le choix du dispositif fiscal.
Le marché locatif affiche des rendements variables : 4,11% à Paris, 5,3% à Marseille, 4,3% à Lyon. Les méthodes pour débutants conseillent prioritairement les villes universitaires pour des loyers stables et un taux de remplissage garanti.
Les notaires anticipent 780 000 transactions en 2025 après 778 000 en 2024. Les taux d'intérêt en baisse et l'encadrement des loyers influenceront l'accessibilité. Les grandes métropoles restent des pôles de valorisation sur 10 ans.
Pays-Bas : stabilité, fiscalité et rendement locatif au cœur de l'Europe
Les Pays-Bas s’imposent comme un des meilleurs pays pour investir dans l’immobilier à l’étranger. Ce marché immobilier présente une rare stabilité, avec une forte demande locative constante. Pour les investisseurs étrangers, il s’agit d’un choix stratégique, porté par un rendement locatif soutenu. Actuellement, ils représentent 12 % des acheteurs dans le marché de l’immobilier néerlandais.
Amsterdam : ville phare pour investisseurs immobiliers
Amsterdam demeure une destination prisée pour investissement immobilier. Les quartiers de Jordaan et De Pijp atteignent des prix de l’immobilier supérieurs à 15 000 €/m². L’offre y reste limitée, ce qui renforce le potentiel locatif. Ce déséquilibre entre offre et demande valorise les biens et attire les investisseurs immobiliers à la recherche de croissance et de rentabilité.
Rotterdam : des opportunités à fort potentiel
À Rotterdam, le marché immobilier affiche des prix 30 % inférieurs à Amsterdam, mais avec un fort potentiel de rendement. Le quartier Kop van Zuid devient une destination émergente pour les expatriés et les jeunes actifs. Cette ville soutient un investissement locatif solide, notamment dans les zones proches des infrastructures de transport et des universités.
Fiscalité néerlandaise : encadrement précis pour investisseurs étrangers
Les investissements immobiliers sont encadrés fiscalement. Le rendement locatif est imposé via la catégorie Box 3. Les propriétés détenues par des étrangers subissent également un impôt municipal. Le taux varie entre 0,5 % et 0,7 % de la valeur immobilière, ce qui peut impacter la fiscalité de l’investissement. Les avantages fiscaux restent limités, mais la transparence du système reste un atout pour investir à l’étranger.
Un cadre juridique rigoureux pour sécuriser les opérations
L'achat nécessite un notaire (notaris) pour sécuriser la transaction. Les étrangers obtiennent généralement un financement avec un apport de 30 %. Une vérification juridique approfondie reste indispensable pour investir dans le pays en toute sécurité.
Marché universitaire : opportunités ciblées dans les grandes villes
Le marché locatif étudiant souffre d’une pénurie estimée à 15 000 logements. Dans des villes comme Utrecht ou Maastricht, les investissements immobiliers offrent des rendements locatifs dépassant 6 %. Ce segment attire les investisseurs qui recherchent des opportunités ciblées et récurrentes dans un marché sous tension.
Irlande : un marché en pleine croissance pour les investisseurs étrangers
L'Irlande fait figure de destination stratégique pour les investisseurs immobiliers en quête de croissance, de rendement locatif stable et d'une fiscalité avantageuse. Dans un contexte européen agité, ce pays tire son épingle du jeu. L’investissement immobilier en Irlande séduit par sa transparence, sa stabilité politique et la solidité de son marché de l’immobilier.
Le marché immobilier irlandais a enregistré une croissance de 8,7 % en 2024, avec un prix moyen des propriétés à 295 000 €. Pour investir dans l’immobilier, ce pays offre aujourd’hui l’un des meilleurs potentiels de valorisation en Europe. Ce n’est pas un hasard si de nombreux investisseurs étrangers s’y intéressent activement. Le choix d’acheter en Irlande repose aussi sur la qualité des infrastructures et l’attrait des villes dynamiques.
Créer une société de type Limited permet de mieux structurer son investissement locatif, tout en réduisant les risques personnels. Ce montage assure aussi une gestion optimisée de la fiscalité transfrontalière. Pour investir à l’étranger, cette approche est fréquemment recommandée par les experts.
Dublin : une ville phare pour les investisseurs immobiliers
Dublin concentre plus de 1 200 multinationales. Ces entreprises internationales dynamisent le marché locatif résidentiel et professionnel. Les investissements immobiliers y sont solides, portés par une forte demande et des taux de rendement locatif avoisinant les 5 %. Les prix de l’immobilier restent en progression constante, ce qui favorise les perspectives de plus-value.
Pour les investisseurs immobiliers, Dublin constitue un choix stratégique. La demande locative y reste soutenue, notamment grâce à l’afflux d’expatriés, de jeunes actifs et de cadres supérieurs. Ce contexte crée un marché fluide, dynamique, avec des opportunités d’achat régulières.
Cork et Galway : deux villes au potentiel immobilier sous-estimé
En parallèle de Dublin, les villes de Cork et Galway offrent des opportunités immobilières alternatives. Leur croissance démographique et leur développement technologique attirent de plus en plus d’investisseurs. Le marché de l’immobilier y reste accessible, tout en garantissant un rendement locatif stable. Ces villes incarnent une qualité de vie appréciée, propice à la résidence principale comme à l’investissement locatif.
Pour les investisseurs à la recherche de destinations à fort potentiel, ces deux villes constituent un guide précieux. Loin de l’agitation de Dublin, elles offrent un excellent compromis entre prix, demande et perspectives de croissance.
Une fiscalité encadrée et des avantages fiscaux concrets
En Irlande, la fiscalité immobilière repose sur la Local Property Tax (LPT), calculée en fonction de la valeur de la propriété. Les revenus locatifs étrangers sont soumis à déclaration et intégrés dans le cadre des conventions fiscales internationales.
De nombreux avantages fiscaux s’offrent aux investisseurs étrangers, notamment via la création de structures juridiques locales. Cette approche permet de bénéficier d’une fiscalité adaptée, tout en respectant les règles des différents pays pour investisseurs comme la France, le Canada ou l’Italie.
Des perspectives de croissance jusqu’en 2025 et au-delà
Les experts prévoient une hausse des prix de 7,5 % en 2025. L’offre de logements reste insuffisante face à la demande, ce qui alimente la progression du marché immobilier. Le choix de l’Irlande pour un investissement immobilier à l’étranger s’inscrit ainsi dans une logique de croissance durable.
Avec une qualité de vie reconnue, une forte demande locative, une fiscalité claire et des villes attractives, l’Irlande se positionne parmi les meilleurs pays pour investir dans l’immobilier en 2025. Comparée à des destinations comme le Portugal, l’Espagne, Dubaï ou encore certaines îles méditerranéennes, elle combine sécurité, rendement et avantages fiscaux.
