En 2023, plus de 6 000 nouvelles entreprises ont été immatriculées en France avec une activité déclarée d’achat-revente immobilière. Derrière cette dynamique, un constat : la fiscalité reste la principale source d’erreurs. TVA, régime BIC, droits, imposition sur les marges, la moindre approximation peut ruiner la rentabilité. Vous envisagez de vous lancer, ou vous réalisez déjà des opérations ? Ce guide vous donne les clés pour encadrer votre activité de marchand de biens avec précision, anticiper les règles fiscales, sécuriser vos choix juridiques et maximiser vos bénéfices. Car sans stratégie fiscale claire, un projet immobilier ne tient jamais longtemps.
Clarifier son statut et sécuriser son activité de marchand de biens
Un projet de marchand de biens ne démarre jamais sans une question cruciale : quel statut choisir et comment encadrer cette activité immobilière ? La réussite ne repose pas seulement sur un bon achat. Elle dépend aussi de votre capacité à encadrer vos opérations dans un cadre fiscal et juridique sécurisé.
Définir l’activité de marchand de biens
Vous achetez des biens immobiliers pour les revendre avec une value ? Vous réalisez des travaux de rénovation avant la mise en vente ? Vous visez des bénéfices rapides ? Vous exercez donc une activité de marchand de biens, avec toutes les conséquences que cela implique.
Cette activité consiste à effectuer des opérations d'achat revente dans un cadre professionnel. L’intention spéculative existe dès l’acquisition du bien. C’est ce point précis qui vous distingue d’un investisseur classique ou d’un propriétaire bailleur.
La jurisprudence a tranché à de nombreuses reprises. La revente rapide, la fréquence des opérations, ou encore la nature des immeubles achetés, permettent à l’administration fiscale de requalifier votre projet. Si elle y voit une intention de revendre pour réaliser une value immobilière, elle appliquera les règles fiscales du marchand de biens.
Ne laissez aucune place à l’ambiguïté. Assumez votre position de professionnel de l’achat revente. Déclarez votre activité et organisez-vous avec rigueur.
Statut juridique : structurer votre activité pour éviter les mauvaises surprises
Le statut juridique influence directement la fiscalité du marchand. Il détermine aussi le régime de TVA, les possibilités de déduction, la manière de comptabiliser les travaux et de calculer les impôts.
Plusieurs formes s’offrent à vous. Une EI, une SASU, une SARL, une SCI à l’IS. Chacune présente des avantages mais aussi des contraintes en matière de gestion, de taux d’imposition et de droits d’enregistrement.
Une société vous protège. Elle structure vos projets. Elle vous permet d’anticiper, de développer plusieurs opérations immobilières en parallèle et de gérer la TVA marge plus efficacement. Elle rassure aussi vos partenaires, vos banques, vos artisans.
Dans notre coaching immobilier, nous conseillons souvent la SASU. Ce choix permet une gestion simple, un régime souple et une imposition plus facile à maîtriser. La fiscalité des sociétés immobilières offre des leviers puissants quand elle est bien utilisée.
Régime fiscal du marchand de biens : comprendre l’imposition des bénéfices
Votre impôt ne se calcule pas au hasard. Il dépend du régime que vous choisissez. Une décision mal pensée peut détruire votre marge. En revanche, une stratégie solide peut transformer une activité d’achat revente en entreprise immobilière rentable.
IR ou IS : quelle imposition pour votre société ?
En entreprise individuelle, les bénéfices sont soumis à l’impôt sur le revenu. Cela signifie que vos revenus professionnels s’ajoutent à vos autres revenus personnels. Résultat : vous grimpez vite dans les tranches du barème progressif. En clair, vous payez souvent plus.
Avec une société à l’IS, vous payez d’abord un impôt des sociétés (15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %). Ensuite, vous choisissez ce que vous retirez pour vous. Dividendes ? Salaires ? Vous contrôlez le flux de revenu.
Prenons un exemple concret. Un bénéfice de 100 000 € en EI peut générer plus de 40 000 € d’impôts et prélèvements sociaux. En SASU, vous limitez l’imposition à moins de 30 000 € en optimisant.
Régime BIC : le cadre d’imposition du marchand de biens
L’activité de marchand entre dans la catégorie des BIC. Ce régime concerne les entreprises commerciales. Vous devez établir une comptabilité complète. Vous déclarez vos achats, vos ventes, vos frais, vos travaux, votre prix de revente, etc.
Ce régime impose rigueur et suivi permanent. Vous gérez comme une vraie entreprise. Vous déduisez vos charges, vous récupérez potentiellement la TVA, vous structurez vos opérations dans un cadre formel. Vous êtes un marchand de biens, pas un amateur.
Intégrer la fiscalité dans votre stratégie dès le départ
Chaque opération d’achat doit intégrer une projection fiscale. Sans ça, vous risquez une marge décevante ou des charges imprévues. Vous devez simuler l’impôt à payer. Vous devez aussi estimer la TVA, les taxes, les droits, les prélèvements sociaux.
Un business plan fiscal vous permet de décider si le projet est viable ou non. Vous anticipez. Vous choisissez entre IR et IS. Vous organisez votre gestion. Vous pilotez votre entreprise comme un professionnel de l’immobilier.
Intégrer la fiscalité du marchand dans vos décisions, c’est transformer une activité spéculative en une société immobilière performante. C’est aussi la garantie d’une rentabilité réelle, calculée après impôt, pas avant.
Maîtriser la TVA dans les opérations d’achat-revente
Un projet d’achat revente mal anticipé fiscalement peut faire perdre plusieurs dizaines de milliers d’euros. La TVA immobilière joue un rôle central dans la fiscalité du marchand de biens. Mal comprise, elle devient un piège. Bien utilisée, elle vous offre des leviers puissants.
Quand la TVA s’applique-t-elle ?
La TVA ne s’applique pas à toutes les ventes immobilières. En achat revente, elle dépend du type de biens immobiliers et de leur ancienneté. Un immeuble de plus de cinq ans est en principe exonéré. Mais si vous réalisez une transformation majeure, vous pouvez basculer dans le régime de la TVA.
Vous devez alors choisir entre deux régimes :
- TVA sur le prix total : elle s’applique si vous vendez un bien assimilé à du neuf.
- TVA sur la marge : elle concerne les biens anciens sans transformation majeure.
Le régime fiscal choisi influence la marge, la récupération de TVA, et surtout le prix de vente final. Le régime de la TVA marge est souvent plus intéressant, mais il obéit à des critères stricts. L’administration fiscale peut le contester à tout moment.
Travaux de rénovation : attention aux seuils
La TVA se joue souvent sur les travaux de rénovation. Des travaux simples (rafraîchissement, réparation) ne modifient pas le régime. En revanche, une restructuration complète, avec modification de la structure ou du nombre de lots, peut requalifier l’opération.
Si les travaux transforment l’immeuble, vous devez collecter la TVA sur le prix total. Vous avez alors droit à la déduction de TVA sur les dépenses engagées : artisans, matériaux, architecte.
Prenons un cas réel : achat d’un immeuble ancien, division en trois lots, création de cuisines, salles de bain, réseaux neufs. Vous déclenchez une requalification. Cela implique TVA, déclaration, imposition, gestion renforcée.
Requalification par l’administration : les risques sont élevés
Une mauvaise lecture du texte, un oubli, une erreur d’analyse, et l’administration fiscale reprend la main. Elle redresse. Elle réclame la TVA non collectée. Elle ajoute des intérêts de retard et peut contester l’intégralité du régime fiscal utilisé.
Vous devez donc valider chaque opération immobilière avec votre fiscaliste. Intégrer la TVA dans votre business plan. Anticiper. Et toujours documenter chaque phase : achat, travaux, vente.
Droits d’enregistrement et frais de notaire : ce que vous devez savoir
Vous pouvez réduire les frais de notaire de manière très significative si vous respectez certaines conditions. Ces économies renforcent votre rentabilité. Elles permettent d’améliorer la value immobilière dégagée à la revente.
Le dispositif fiscal réservé aux marchands de biens
Les marchands de biens bénéficient de droits d’enregistrement réduits. Deux options existent : un taux de 0,715 % ou un forfait à 125 €. Ce mécanisme concerne les acquisitions immobilières à condition de revendre dans les cinq ans ou de construire dans les quatre ans.
Cette opportunité vous offre un avantage compétitif lors de l’achat. Vous économisez plusieurs milliers d’euros dès la signature. Mais ce bénéfice implique une règle : l’engagement de revente doit figurer dans l’acte notarié.
Si vous dépassez les délais, attention
L’administration ne laisse rien passer. Si vous ne revendez pas dans les temps, elle reprend les droits avec pénalités. Vous perdez l’avantage fiscal. Le prix de revient du bien augmente. Votre marge fond.
Vous devez intégrer ce risque dans votre calendrier. Une gestion rigoureuse de votre planning devient indispensable. Chaque mois de retard peut coûter cher.
Le rôle stratégique du notaire dans l’opération
Votre notaire ne signe pas qu’un acte. Il structure l’opération. Il rédige l’engagement de revente, vérifie les délais, s’assure de la cohérence entre votre statut, le type de société et l’objectif fiscal.
Travailler avec un notaire spécialisé en fiscalité marchands de biens fait toute la différence. Il comprend les spécificités de l’achat revente. Il anticipe les blocages. Il vous alerte en cas de danger.
Le coaching immobilier que nous proposons
Anticiper les autres prélèvements et obligations fiscales
Prévoir une imposition ne suffit pas. D’autres charges fiscales viennent peser sur vos opérations immobilières. Vous devez les intégrer dès la phase d’analyse. Sinon, vos prévisions s’effondrent. Votre marge aussi.
Taxes à ne pas sous-estimer
Dès l’acquisition d’un immeuble, vous devez anticiper la taxe foncière. Elle s’applique chaque année, même si vous n’exploitez pas encore le bien. Sa base dépend du bien, de la commune, de l’usage. Elle n’est pas neutre.
S’ajoutent la CFE (cotisation foncière des entreprises) et la CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises), en fonction du chiffre d'affaires et du statut de votre société immobilière. Ces taxes concernent toute activité de marchand à partir d’un certain seuil.
Prélèvements sociaux : attention aux surprises
Vous réalisez un bénéfice imposé à l’impôt sur le revenu ? Attendez-vous à subir les prélèvements sociaux (CSG/CRDS). Ils atteignent 17,2 %. Cela s’ajoute à l’impôt, et cela peut ruiner votre prévision.
Une taxe méconnue mais dangereuse
Dans certains cas, la taxe sur les salaires s’applique. Si vous êtes non soumis à TVA, et si vous employez, vous pouvez être concerné. Peu de marchands la connaissent. Mais l’administration fiscale ne l’oublie pas. Vérifiez votre régime.
Les erreurs à éviter : requalifications, redressements, contrôle fiscal
Un projet mal cadré, et tout bascule. L’administration fiscale ne vous fera aucun cadeau. Vous avez l’obligation de déclarer votre activité de marchand de biens. Vous devez structurer vos opérations immobilières dans un cadre clair. Sinon, la requalification est immédiate.
Les signaux d’alerte
Le fisc analyse vos transactions. Si vous achetez sans intention claire de revente, sans TVA, sans statut déclaré, vous prenez des risques majeurs. Un achat revente sans preuve de gestion immobilière organisée déclenche une enquête.
Jurisprudences : le droit n’est pas flou
Les arrêts fiscaux sont nombreux. La revente en lots a été jugée comme preuve d’intention spéculative. Des investisseurs pensaient être dans la légalité. Ils ont été requalifiés en marchands de biens, avec TVA, BIC, intérêts de retard. Leurs bénéfices ont été reconsidérés.
Comment vous protéger efficacement
Tenez une comptabilité solide. Détaillez chaque opération d’achat, chaque facture de travaux, chaque prix de vente. Montrez que vous exercez une activité professionnelle déclarée, avec rigueur et transparence.
Entourez-vous. Un expert-comptable, un avocat fiscaliste, un coach en fiscalité immobilière peuvent faire la différence. Ne restez jamais seul. Le coût d’un bon conseil est minime face à un redressement fiscal.
La formation reste votre meilleur levier. Vous apprenez à sécuriser vos transactions, à choisir le bon régime fiscal, à anticiper les droits, les impôts et les taxes foncières. Vous évitez les pièges. Vous bâtissez une entreprise immobilière stable.
Se former et se faire accompagner : la clé pour réussir dans l’achat-revente
Chaque décision compte. Le moindre oubli peut freiner un projet, voire le faire basculer dans l’erreur. Se lancer seul dans ce métier sans comprendre les règles, c’est jouer avec le feu. La fiscalité est technique, les textes évoluent, et les conséquences d’un mauvais choix peuvent être lourdes.
Un accompagnement solide change la donne. Vous évitez les pièges classiques. Vous agissez en connaissance de cause. Vous structurez votre démarche sur des bases fiables. Ce n’est pas une question de confort, c’est une question de survie financière.
Ce qu’un accompagnement personnalisé vous apporte
Avec un coach, vous avancez plus vite. Vous gagnez en clarté. Vous ne cherchez plus les réponses sur dix forums contradictoires. Vous les obtenez immédiatement, avec précision.
Vous simulez vos scénarios. Vous testez vos montages. Vous sécurisez vos décisions. Vous apprenez à anticiper, à ajuster vos projets dès le départ. Et surtout, vous restez maître de vos chiffres.
Ce que vous gagnez : du temps, de la sérénité, une vraie méthode. Vous prenez vos décisions avec des données fiables. Vous ne laissez plus de place au hasard.
Ce que nous faisons chez MonCercleImmo
Notre rôle ne s’arrête pas à vous transmettre des informations. Nous intervenons dès les premières étapes : étude du projet, choix de la structure, organisation de votre activité. Ensuite, nous vous accompagnons jusqu’à vos premières opérations. Pas à pas.
Vous profitez de notre expérience terrain. Vous bénéficiez d’une vision claire. Vous êtes entouré. Et vous avancez avec assurance dans un environnement maîtrisé.
Investir dans un accompagnement, c’est investir dans votre avenir. C’est bâtir votre réussite sur du concret, et ne plus subir la complexité.
