Fiscalité

Statut marchand de biens : faites un choix structuré en 2025

July 8, 2025
Statut marchand de biens : faites un choix structuré en 2025

En 2024, plus de 6 500 sociétés actives en France exercent une activité de marchand de biens d'après les données d'INSEE. Ce modèle attire pour une raison simple : il permet de générer rapidement du capital à travers l’achat-revente de biens immobiliers. Mais derrière l’opportunité se cache une mécanique rigoureuse. Fiscalité, statut juridique, structure d’entreprise, TVA, et patrimoine personnel : tout doit être maîtrisé. Vous voulez lancer votre projet immobilier ? Vous devez connaître les règles, les leviers, et les pièges. Ici, pas de place pour l’improvisation. Vous entrez dans un métier structuré, fait pour ceux qui agissent.

Entrez dans la réalité du métier de marchand de biens

Générer du capital en investissant intelligemment dans l'immobilier attire. Pourtant, devenir marchand de biens ne s’improvise pas. Cette activité commerciale exige méthode, compréhension du statut juridique, et stratégie patrimoniale. Dès maintenant, clarifions les contours de ce métier puissant.

Ce que dit la loi sur le statut de marchand de biens

Un marchand de biens achète des biens immobiliers dans l’objectif clair de les revendre rapidement. Cette activité de marchand ne s’oriente pas vers la détention longue. Elle vise la value, la plus-value immédiate.

Vous exercez une activité commerciale, encadrée par le Code de commerce. L’article 35 du Code général des impôts classe ces revenus en BIC : bénéfices industriels et commerciaux. Le statut marchand implique aussi une fiscalité particulière, souvent liée à la TVA sur marge, et une responsabilité juridique accrue.

Votre intention spéculative doit exister dès l’achat. Le fisc l’exige. Si vous achetez pour louer, l’administration ne vous classera pas comme marchand. Mais si vous achetez pour diviser, rénover, puis revendre, alors l’activité de marchand s'applique. Le droit fiscal se montre intraitable sur cette distinction.

À ne pas confondre avec d’autres métiers de l’immobilier

Un agent immobilier agit pour le compte de tiers. Un marchand, lui, engage son capital personnel. Il prend des risques, pilote les opérations, subit ou récolte les effets du marché.

Un investisseur locatif vise les revenus passifs. Le marchand de biens court après la plus-value nette, sur des cycles rapides. Il restructure, transforme, revend. L’agence immobilière, elle, vend les projets des autres. Vous, vous créez le vôtre. L’implication émotionnelle change tout.

Exemples concrets d’une activité de marchand

Imaginez ceci. Vous achetez un immeuble vétuste, 450 000 €. Vous engagez 150 000 € de travaux. Vous divisez en 4 lots, puis vous procédez à la revente. Vous vendez chaque appartement à 200 000 €. Résultat : 800 000 € de prix de vente pour 600 000 € d’investissement. La value, vous l’avez créée.

Chaque projet suit une logique. Le marché dicte les opportunités. Un changement de destination, une division, une requalification juridique, ou un changement de façade peut doubler la valeur d’un bien.

Vous pilotez chaque étape : achat, travaux, vente, signature chez le notaire, respect des normes, suivi des artisans, optimisation de la fiscalité.

Dans chaque opération immobilière, vous engagez votre responsabilité. Vous construisez un patrimoine, vous répondez au droit, et vous assumez les statuts. Mais surtout, vous entreprenez.

Choisir le bon statut juridique pour exercer

Poignet de mains au-dessus d'une petite maison, des documents et un ordinateur portable.

Avant votre premier achat revente, vous devez structurer votre société. Le bon statut juridique ne dépend pas d’un modèle universel. Il dépend de votre profil, de votre capital, de votre niveau de responsabilité, et de votre stratégie fiscale.

Le statut auto-entrepreneur ne fonctionne pas

Le régime auto entrepreneur limite votre chiffre d'affaires à 188 700 € pour les activités d’achat revente. Pour un marchand de biens, ce seuil se franchit souvent dès la première opération.

Vous ne pouvez pas récupérer la TVA. Vous restez aussi responsable indéfiniment sur votre patrimoine immobilier personnel. Ce statut auto n’est pas compatible avec une activité commerciale de grande envergure. Il ne protège pas. Il freine. Il vous expose.

Les structures recommandées : SAS, SASU, SARL, EURL

La SAS séduit : elle offre une grande liberté dans la gestion. Aucun régime TNS. Vous relevez du régime social des assimilés salariés. Vous payez plus, mais vous êtes mieux protégé.

La SARL fonctionne mieux pour les associés familiaux. Moins souple que la SAS, mais plus intuitive à piloter.

La SASU, version solo de la SAS, donne un contrôle total à l’entrepreneur seul. Vous lancez l’entreprise, vous encaissez, vous pilotez sans contrainte.

L’EURL, quant à elle, vous place dans le régime des indépendants (TNS). Vous payez moins de cotisations sociales, mais vos droits sont réduits.

Dans tous les cas, vous limitez votre responsabilité. Vous protégez votre capital social. Vous construisez une société durable et conforme au droit.

La SCI : un piège à éviter pour les marchands

La SCI, ou société civile immobilière, ne correspond pas à une activité commerciale. Son objet juridique reste civil. Elle sert à la gestion du patrimoine familial, pas à la revente rapide.

Si vous utilisez une SCI pour acheter puis revendre, vous risquez une requalification fiscale. Et cela peut coûter cher. La fiscalité change. Le fisc peut requalifier vos revenus en BIC, avec rattrapage, pénalités et intérêts.

Une structure civile immobilière ne protège pas votre activité de marchand. Elle fragilise votre position. Elle brouille la lecture de vos opérations.

Le statut marchand de biens ne s’improvise pas. Vous devez choisir la bonne structure, connaître votre statut juridique, anticiper votre fiscalité, protéger votre responsabilité limitée et assurer votre capital social.

Votre projet mérite une base solide. Construisez votre société, choisissez entre SAS, SARL, ou SASU, et avancez avec clarté.

Vous incarnez un entrepreneur du marché immobilier. Vos offres créent de la value. Vos biens immobiliers portent votre vision. Votre métier, c’est transformer la pierre. Avec méthode. Avec audace.

Comprendre la fiscalité du marchand de biens pour sécuriser vos marges

Chaque décision fiscale influence directement vos marges. Vous ne pouvez pas avancer sans maîtriser la fiscalité du marchand de biens. Les règles changent selon votre statut, votre structure, et le type d’opérations immobilières menées.

Comment sont imposés les bénéfices d’un marchand ?

Vous payez des impôts en tant que marchand de biens sur la base des bénéfices commerciaux réalisés. Cette activité commerciale dépend d’un régime fiscal spécifique : les BIC, ou bénéfices industriels et commerciaux.

Vous avez deux choix :

  • L’impôt sur le revenu (IR), applicable aux entreprises individuelles ou EURL.
  • L’impôt sur les sociétés (IS), choisi par les SAS, SARL, ou SASU.

L’IR peut alourdir votre charge fiscale si les revenus sont importants. À l’inverse, l’IS permet de capitaliser au sein de la société, avec un taux réduit dans certaines tranches. La stratégie varie selon vos objectifs.

Autre point vital : la déduction des charges. Vous pouvez soustraire les frais de travaux, les intérêts d’emprunt, les frais de notaire, les commissions, et les honoraires de professionnels. Ces déductions réduisent votre base imposable.

TVA sur marge : une subtilité qui peut sauver vos chiffres

Si vous achetez un bien ancien et le revendez, vous pouvez, dans certains cas, ne payer la TVA que sur la marge réalisée. Cette règle s’applique si le vendeur initial n’était pas assujetti à la TVA.

Prenons un exemple simple :

  • Achat : 220 000 €
  • Travaux : 80 000 €
  • Prix de revente : 370 000 €

Vous avez réalisé 70 000 € de marge brute. Si les conditions sont remplies, la TVA s’applique uniquement sur ces 70 000 €, pas sur 370 000 €.

En revanche, si vous transformez profondément le bien (surélévation, changement d’usage…), vous sortez de ce régime. La TVA s’applique alors sur la totalité du prix. Ce détail fiscal peut transformer un investissement rentable en projet déficitaire.

Maîtriser cette subtilité protège vos résultats. Un montage fiscal mal anticipé crée des effets de bord destructeurs. Consultez un notaire ou un fiscaliste avant chaque signature.

Dispositifs fiscaux avantageux à ne pas négliger

L’article 1115 du Code général des impôts prévoit une exonération temporaire des droits de mutation, si vous revendez dans les cinq ans suivant l’achat. Cette règle peut vous faire économiser plusieurs milliers d’euros.

Autre levier : le montage juridique. En nom propre, vous subissez l’IR plein pot. En société, vous maîtrisez mieux le rythme d’imposition. Vous pouvez différer certaines charges, jouer sur les statuts, ou réinjecter le capital.

La fiscalité du marchand de biens ne se limite pas à une ligne comptable. Elle impacte la value globale de votre projet immobilier. Elle mérite une attention permanente.

Sécuriser votre responsabilité et protéger votre patrimoine

Femme tenant un document qui tend une clé de maison à un homme

Dans ce métier, le risque financier peut surgir à tout moment. Vous engagez des sommes importantes. Vous devez absolument cloisonner votre responsabilité et protéger votre patrimoine personnel.

Responsabilité commerciale : limitez les risques

Travailler en nom propre vous expose à une responsabilité illimitée. En cas de litige, vos biens personnels peuvent être saisis.

En créant une société comme la SAS, SASU, ou SARL, vous limitez votre responsabilité au montant du capital social. Cela vous offre un bouclier juridique.

Une assurance responsabilité civile professionnelle reste toutefois indispensable. Elle vous couvre en cas de malfaçon, erreur administrative ou accident sur chantier.

Patrimoine personnel : comment le protéger efficacement

La solution passe par la structure juridique. Une société à capital cloisonne les patrimoines. Vos actifs professionnels restent distincts de votre patrimoine privé.

Ne mélangez jamais les comptes. Ne signez jamais une promesse d’achat à votre nom si vous utilisez une structure SAS ou SARL. Le droit commercial ne pardonne aucune confusion.

Prenez l’habitude de penser à long terme. Protéger ce que vous construisez vaut autant que le rendement immédiat.

Statut social : ne négligez jamais votre propre sécurité

Votre statut social dépend de la structure choisie. En SARL, vous êtes travailleur non salarié (TNS). Vous payez moins de charges, mais vous êtes moins couvert.

En SAS ou SASU, vous devenez assimilé salarié. Vous cotisez plus, mais vous bénéficiez d’une meilleure protection : retraite, prévoyance, chômage.

Vous pouvez mixer dividendes et rémunération pour optimiser vos charges sociales. Ce levier s’active selon vos résultats et la fiscalité applicable.

Votre protection sociale influence votre confort de vie. Ne la sacrifiez jamais pour quelques points de marge.

Démarrer concrètement votre activité de marchand de biens

Lancer votre projet immobilier demande de la précision, une structure claire, et une vision à long terme. Le choix du bon statut, la rédaction des statuts juridiques, et la définition du modèle économique sont déterminants.

Créer une structure adaptée dès le départ

Votre première étape consiste à constituer une société. Vous devez rédiger les statuts, déposer le capital social, puis immatriculer votre entreprise au registre du commerce. Cette création de structure fixe le cadre de votre activité commerciale.

Un coach immobilier peut vous accompagner dans cette phase. Il peut aussi vous orienter vers un cabinet juridique pour sécuriser les documents. Choisissez entre SAS, SASU, ou SARL selon votre ambition, vos besoins sociaux, et votre stratégie fiscale. Ces formes permettent une responsabilité limitée, indispensable dans ce métier à risque.

Préparer votre projet avec rigueur

Ne vous précipitez jamais sur une opération. Étudiez toujours le marché local, la demande réelle, et la concurrence. Recherchez une offre rare, une opportunité à forte value. Votre mission consiste à repérer des biens immobiliers sous-évalués, à transformer puis revendre au bon prix.

Vous devez aussi construire une stratégie de financement. Les banques acceptent de financer les marchands de biens, mais exigent des garanties solides. Présentez un business plan clair, appuyé par des données de marché. Anticipez les frais de notaire, les travaux, les délais de revente.

Chaque projet doit répondre à une logique d’investissement, pas à un coup de cœur. Un bon coach immobilier vous aidera à calibrer les opérations, à estimer la value, et à définir une offre cohérente.

Trois modèles gagnants pour démarrer

Commencez avec un achat-revente en courte durée. Vous limitez le risque, vous apprenez vite. Un studio à rafraîchir, un petit immeuble à rénover… Vous testez sans vous exposer.

Deuxième stratégie : acheter, diviser, et vendre en lots. Ce modèle permet de démultiplier le prix au mètre carré. Ajoutez des travaux ciblés pour créer une offre différenciante.

Enfin, vous pouvez construire un patrimoine immobilier en alternant les ventes et les acquisitions. Ce modèle long terme renforce votre structure, solidifie votre entreprise, et valorise votre capital.

Votre avenir de marchand commence ici

Le statut de marchand de biens vous ouvre des perspectives puissantes. Vous pouvez générer du revenu, créer de la value, et bâtir un patrimoine immobilier solide.

Ce métier reste exigeant. Vous devez maîtriser la fiscalité, anticiper la TVA, sécuriser votre structure, et choisir le bon statut juridique. Ne négligez pas votre responsabilité.

Accompagnez-vous dès le départ. Faites-vous aider par un coach immobilier compétent. Entourez-vous d’une société notariale, d’un expert-comptable, d’un banquier aguerri. Chaque projet d’investissement mérite une rigueur absolue.

FAQ

Peut-on exercer en auto-entrepreneur ?

Non. Le statut auto limite le chiffre d’affaires et ne permet pas de récupérer la TVA. Il expose aussi votre patrimoine personnel.

SCI ou SAS pour un marchand ?

Une société civile comme une SCI ne convient pas à une activité commerciale. Préférez une SAS ou SARL, mieux adaptées à la fiscalité des marchands de biens.

TVA sur marge ou sur le prix ?

Cela dépend du bien. Si vous achetez à un non-assujetti, la TVA sur marge peut s’appliquer. Sinon, elle concerne le prix total.

Quelles sont les obligations fiscales ?

Déclaration de BIC, application de la TVA, suivi du régime fiscal adapté, tenue de comptabilité. Un expert vous évitera les erreurs.

Un agent immobilier peut-il devenir marchand ?

Oui, mais il devra créer une société distincte. L’activité de marchand diffère de celle d’une agence immobilière. Elle implique un autre statut juridique et une autre structure.