Fiscalité

Fiscalité achat-revente immobilier : ce qu'il faut savoir pour débuter

May 8, 2025
Team MCI
Fiscalité achat-revente immobilier : ce qu'il faut savoir pour débuter

La fiscalité achat revente immobilier génère souvent des interrogations : comment optimiser ses gains et réduire l'impôt sur la plus-value ? À partir du 15 février 2025, les amortissements déduits dans le cadre du régime LMNP au réel seront réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien. Il est donc plus prudent de savoir s'y prendre pour ne pas en souffrir. Cet article décortique les règles clés, des abattements liés à la durée de détention aux stratégies pour valoriser les travaux, en passant par les exonérations spécifiques. Découvre les mécanismes fiscaux essentiels pour maximiser ta rentabilité et maîtriser les obligations déclaratives liées à tes opérations d'achat-revente.

Comprendre la fiscalité de la plus-value immobilière

Avant de parler de point plus complèxe, il est plus qu'important de commencer par connaitre la fiscalité sur la plus-value immobilière.

Principes fondamentaux de la plus-value immobilière

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et d'achat d'un bien. Elle se calcule en soustrayant le prix d'acquisition du prix de cession. Ce gain est généralement imposable, sauf exceptions prévues par la loi (source).

Le taux global d'imposition s'élève à 36,2 %, divisé entre 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Ce taux s'applique à la plus-value nette après déduction des frais d'acquisition et de cession. Certains cas bénéficient de règles spécifiques.

La durée de détention influence l'imposition via des abattements annuels. Après 5 ans, un abattement de 6 % par an s'applique jusqu'à 21 ans, puis 4 % à 22 ans. L'exonération totale survient après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les PS.

Exonérations et cas particuliers de la plus-value

L'exonération de la résidence principale s'applique sans condition de durée. Tu dois simplement prouver que le logement était ton lieu d'habitation principal. La loi de finances 2025 prévoit cependant d'exiger 5 ans d'occupation continue.

Plusieurs situations permettent d'échapper à l'imposition. La première cession d'un logement non principal est exonérée sous réserve de remploi. Les ventes inférieures à 15 000 € bénéficient d'une exemption. Les retraités ou personnes en situation d'invalidité peuvent bénéficier d'avantages sous conditions de ressources.

  • Vente de résidence principale (exonération totale sous réserve d'une occupation continue, avec une réforme prévue en 2025 imposant 5 ans d'occupation minimum)
  • Cession d'un bien inférieure à 15 000 € (exonération totale de la plus-value)
  • Exonération totale après 30 ans (exonération totale après 30 ans pour impôt sur le revenu et prélèvements sociaux)
  • Exonération partielle pour retraite ou invalidité sous conditions de ressources
  • Transfert fiscalisé après déménagement à l'étranger (sous conditions de résidence fiscale préalable)

Déclaration et paiement de la plus-value

Tu dois déclarer ta plus-value via le formulaire 2042-C, case 3VZ. Le notaire transmet les éléments nécessaires à l'administration fiscale. Cette déclaration s'ajoute à ta déclaration de revenus habituelle.

Le notaire calcule la plus-value et prélève l'impôt directement sur le prix de vente. Il déclare et paie les taxes au Trésor public. En cas d'erreur, sa responsabilité peut être engagée, mais limitée au préjudice subi.

Des simulateurs en ligne aident à estimer l'impôt. Ils prennent en compte prix, vente et frais. Tu trouveras des outils officiels sur impots.gouv.fr ou service-public.fr pour anticiper ta charge fiscale.

Régime fiscal selon le statut de l'acheteur-revendeur

main tenant une petite maison et un stylo et une autre main signant un document

Chaque professionnel de l'immobilier possède un statut fiscal différent selon le type d'activité exercé.

Fiscalité pour les particuliers

Les particuliers réalisant des opérations d'achat-revente occasionnelles sont imposés sur la plus-value nette. Tu paies 19% d'impôt plus 17,2% de prélèvements sociaux, soit 36,2% au total. Des abattements s'appliquent selon la durée de détention.

L'administration distingue les opérations occasionnelles des activités professionnelles. Si tu revends un bien après plusieurs années sans enchaîner les transactions, ton achat-revente reste considéré comme occasionnel. Découvrez des conseils concrets pour réussir votre achat-revente sans être requalifié.

Statut de marchand de biens

Le marchand de biens achète et revend des biens dans un but lucratif. Il bénéficie de frais de notaire réduits (2-4% au lieu de 7-8%). Son activité relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), imposés à l'impôt sur le revenu ou à l'IS.

Les avantages et inconvénients sont la TVA sur marge, les frais de notaire réduits, une imposition potentiellement lourde (jusqu'à 62,2%) et des obligations comptables strictes. Découvrez les spécificités fiscales du statut de marchand de biens et consultez ce guide pour devenir marchand de biens pour mieux comprendre ses avantages et contraintes.

Achat-revente en société (SCI, SARL)

En SCI à l'IR, la plus-value s'impose directement au niveau des associés. Chaque partenaire paie l'impôt proportionnellement à ses parts. Ce régime prévoit les mêmes abattements que la détention directe.

La SARL ou la SASU offre plus de souplesse fiscale. L'IS s'applique à 25% mais permet des optimisations via les charges déductibles. La SCI reste adaptée aux projets familiaux, la SARL aux activités régulières de rénovation-revente.

En société soumise à l'IS, la plus-value s'incorpore au résultat global. Le taux d'imposition s'élève à 25% pour les grandes entreprises. Les PME bénéficient parfois d'un taux réduit à 15% sur une partie du bénéfice.

Optimisation fiscale de l'achat-revente immobilier

Cette section détaille les réduction fiscales possibles lors d'un achat-revente immobilier.

Stratégies d'abattement et durée de détention

L’abattement réduit ta plus-value imposable. Tu bénéficies de 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention. L’exonération totale survient après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Revendre après 5, 8, 15 ou 22 ans influence ta charge fiscale. Un bien vendu après 5 ans bénéficie de 6 % d’abattement annuel. Attendre 22 ans élimine l’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux disparaissent après 30 ans de détention.

Une plus-value de 100 000 € vendue après 10 ans génère 36 200 € d’impôt. Après 22 ans, l’impôt tombe à 17 200 €. Après 30 ans, tu paies 0 € grâce à l’exonération totale.

Valorisation des travaux et frais d'acquisition

Les travaux de rénovation augmentent ton prix d’achat, réduisant la plus-value imposable. Les dépenses de construction, agrandissement ou amélioration sont éligibles. Conserve les factures pour justifier tes frais.

Les factures de professionnels prouvent la réalisation des travaux. Un forfait de 15 % s’applique après 5 ans de détention sans justificatif. Les travaux d’entretien courant ne valent pas déduction fiscale.

  • Frais d’acquisition (notaire, droits d’enregistrement) déductibles à 7,5 % de manière forfaitaire sans justificatif
  • Frais de cession (diagnostics obligatoires) déductibles sur présentation de justificatifs
  • Travaux éligibles (construction, agrandissement, amélioration) majorant le prix d’achat avec justificatifs professionnels
  • Forfait travaux de 15 % applicable après 5 ans de détention sans justificatifs détaillés
  • Exclusion des dépenses d’entretien courant ou de réparation non valorisables fiscalement

Cas pratiques et exemples chiffrés

Un bien locatif acheté 130 000 €, avec 13 500 € de travaux, vendu 200 000 € après 15 ans. La plus-value nette est de 56 500 €. Après abattements (60 % pour l’IR, 16,5 % pour les PS), l’impôt s’élève à 8 838 € (19 % + 17,2 %).

Une vente après 5 ans subit un taux de 36,2 % sans abattement. Après 15 ans, l’exonération atteint 60 % pour l’IR et 16,5 % pour les PS. Après 25 ans, seule la TVA (17,2 %) s’applique. Le gain net double entre 5 et 25 ans.

Vendre une résidence secondaire après 5 ans permet un abattement de 30 000 €, réduisant la plus-value imposable.

Simulation pour un marchand de biens

Un marchand achète un bien 268 750 €, investit 50 000 € en travaux, le revend 360 000 €. La plus-value brute est de 41 250 €. En BIC, l’impôt atteint 45 % (IR) + 17,2 % (PS), soit 25 500 €. Les frais de notaire réduits (2-4 %) limitent les coûts.

Un particulier paie 36,2 % sur une plus-value de 100 000 €, soit 36 200 €. Un marchand en BIC paie 45 % + 17,2 %, mais déduit les intérêts d’emprunt et les charges sociales. Le seuil de rentabilité se situe à 5 transactions annuelles.

Simulation pour une SCI

Une SCI à l’IR achète un bien 100 000 €, le revend 150 000 €. La plus-value de 50 000 € est répartie entre deux associés à 50 %. Chacun paie 19 % + 17,2 % sur 25 000 €, soit 9 050 € par associé après abattements.

En SCI à l’IS, une plus-value de 100 000 € est imposée à 25 %, soit 25 000 €. En SCI à l’IR, les associés paient 19 % + 17,2 % après abattements. L’IS est avantageux pour les gains supérieurs à 42 500 €.

Rénover un bien en SCI nécessite des factures professionnelles. Les travaux d’agrandissement (ajout d’une chambre) sont déductibles. Les réparations courantes (peinture) ne valent pas abattement.

Impact de la loi de finances 2025

La loi 2025 impose une plus-value sur la résidence principale revendue avant 5 ans. Un bien acheté 200 000 € et vendu 250 000 € génère 50 000 € de gains, taxés à 36,2 % si vendu après 3 ans.

Un amendement conditionne l’exonération à 5 ans d’occupation. Les exceptions incluent le décès, la mobilité professionnelle ou la santé. Un logement occupé 8 mois par an reste éligible. Les travaux de rénovation ne compensent pas le délai.

Pour anticiper la loi 2025, vendre avant juillet 2025 évite la hausse des frais de notaire (5,8 % → 6,3 %). Privilégier la rénovation énergétique (MaPrimeRénov’) ou les SCPI fiscales (réduction ISF) optimise la rentabilité.

En Allemagne, la plus-value est taxée à 26,375 % (IR + TVA) mais exonérée après 10 ans. En Espagne, le taux atteint 26,5 %. La France reste compétitive mais moins généreuse post-2025 pour les résidences principales.

La réglementation fiscale applicable aux opérations d'achat-revente immobilière détermine l'impôt selon la durée de détention, les abattements disponibles et les dépenses déductibles liées aux travaux. Anticiper ces éléments via des simulations concrètes ou un conseil expert permet d'optimiser la plus-value nette, surtout avec les nouvelles conditions d'exonération résidentielle en 2025. Agir en amont reste crucial pour maximiser les avantages fiscaux et sécuriser chaque projet immobilier.

Requalification fiscale : un danger sournois à anticiper

main tenant des billets d'argent, une clé et un tampon au dessus d'un document

Dans une opération d’achat revente immobilier, l’erreur la plus coûteuse n’est pas toujours visible. L’administration fiscale peut requalifier une activité en professionnelle sans prévenir. Le statut de particulier bascule alors vers celui d’entreprise, avec des conséquences lourdes. Cette requalification transforme un investissement locatif en activité commerciale. Le choc fiscal frappe vite et fort.

Les critères qui déclenchent le basculement

Un enchaînement rapide de reventes, une détention courte ou une intention spéculative suffisent. Si vous réalisez plusieurs opérations d’achat en moins de deux ans, vous prenez un risque. Le prix d’achat et le prix de vente peuvent aussi alerter le fisc. Une plus-value immobilière trop élevée, mal justifiée, fait grimper les soupçons.

La jurisprudence CE 24/03/2010 n°307683 renforce ce cadre. Elle définit l'activité immobilière comme lucrative lorsqu'elle devient répétée. Même une résidence secondaire peut faire basculer votre fiscalité.

Les conséquences fiscales et sociales

Vous quittez le régime de la plus-value immobilière pour celui des BIC. Ce changement implique TVA, cotisations sociales, CFE et fin des abattements. Le taux global grimpe à plus de 45 %. Vous perdez l’exonération sur la résidence principale. La taxe peut doubler. L'impôt sur le revenu augmente aussi fortement.

Comment éviter ce piège

Évitez les opérations en série. Espacez les reventes, structurez chaque projet immobilier comme un investissement locatif, non une activité. Ne créez pas de société si vous restez dans un cadre particulier. Diversifiez vos biens immobiliers, jouez la prudence. Chaque année, construisez une stratégie claire. L’effet cumulé d’une mauvaise imposition ruine une value immobilière pourtant solide.

Anticipez ce risque dès l’achat. Préservez vos avantages fiscaux. Ne laissez pas une opération bien pensée devenir un fardeau fiscal.

Montage juridique et fiscal : choisissez la bonne structure pour chaque opération

Optimiser la fiscalité d’un investissement immobilier passe aussi par le montage juridique. Une mauvaise structure peut plomber la value immobilière. À l’inverse, une société bien pensée réduit l’impôt sur le revenu, sécurise la revente et protège vos bénéfices. Chaque opération d’achat mérite une stratégie dédiée.

Holding, SCI ou SARL ? Trois outils, trois effets

Une holding permet de piloter plusieurs projets immobiliers. Elle détient des filiales (SARL ou SAS) qui réalisent les ventes. Grâce au régime mère-fille, les dividendes remontent presque sans taxe. Ce levier structurel maximise les gains sur le long terme.

La SCI à l’IR conserve les abattements pour durée de détention. Elle convient aux biens locatifs ou à usage de résidence principale. La SCI à l’IS, elle, permet de déduire les travaux, amortir les prix d’achat, mais supprime les exonérations sur la value immobilière. Choisissez en fonction de la durée et du montant des reventes.

La SARL de projet isole chaque achat revente. En soumettant l’activité à l’IS, vous déduisez les charges, réduisez l’imposition et structurez mieux la vente. L’intervention d’un expert-comptable devient alors indispensable.

Un bon montage fait toute la différence. Ne laissez pas le marché immobilier décider à votre place.

TVA immobilière et revente : les erreurs fiscales qui coûtent cher

Dans une opération d'achat revente immobilier, la TVA peut devenir un vrai piège. Elle ne concerne pas uniquement les promoteurs. Un particulier mal informé peut y être soumis sans le savoir. Résultat : un redressement lourd, une imposition alourdie et une value immobilière écornée.

Quand la TVA s’applique-t-elle ?

La TVA immobilière s’impose si vous vendez un logement neuf ou rénové de manière importante. Dès que les travaux de rénovation transforment le bien en état neuf, vous entrez dans le champ de l’article 257 du Code général des impôts. En clair, si vous reconstruisez plus de 50 % des éléments essentiels, la revente bascule dans la zone taxée.

Pour les marchands, la TVA est systématique. Elle s’applique soit sur le prix total, soit sur la marge si certaines conditions sont réunies. Beaucoup pensent pouvoir appliquer la TVA sur marge sans risque. Grave erreur. Ce régime ne s’applique que si le vendeur n’a pas récupéré la TVA sur le prix d’achat. Sinon, c’est la TVA sur le prix total.

Erreurs fréquentes et conséquences

Ne pas collecter la TVA alors qu’elle est due expose à un contrôle fiscal, assorti de pénalités. Ne pas récupérer la TVA sur travaux, quand on y a droit, fait perdre des milliers d'euros. Mal choisir entre TVA marge ou totale, c’est fausser le montant de la value nette.

Anticiper, structurer, protéger l’investissement

Faites valider chaque projet immobilier avant d’acheter. Vérifiez le statut du bien, la nature des travaux, la durée de détention. La TVA immobilière peut faire basculer le prix de vente, et anéantir les avantages fiscaux. Dans un marché immobilier sous tension, l’erreur ne pardonne pas. Mieux vaut perdre une opération, que se retrouver piégé sur plusieurs années.

Ne laissez pas une vente se transformer en cauchemar fiscal. Agissez en professionnel.