L'assurance marchand de biens est-elle obligatoire en 2026 ?

Par Christopher Wangen, spécialiste en investissement immobilier · Publié le 14 septembre 2026

La réponse directe

Aucune loi n'impose une "assurance marchand de biens" sous un intitulé unique. La Responsabilité Civile Professionnelle devient pourtant obligatoire dès que vous réalisez des travaux ou sollicitez un prêt bancaire. La garantie Dommage-Ouvrage et la Décennale s'imposent légalement. Elles couvrent toute activité touchant à la structure du bâtiment avant la remise en vente. Sans ces contrats, les banques refusent le financement. Les notaires bloquent aussi, souvent, la signature de l'acte.

Ce qu'il faut retenir

• 100 % des banques exigent une attestation de RC Pro active avant de débloquer un crédit marchand de biens (Étude Banque & Immobilier, T1 2026).
• 10 ans : durée légale de responsabilité du marchand de biens en cas de vice caché ou de défaut structurel après la remise en vente (Code civil, art. 1792).
• 3 200 € : coût annuel moyen d'un contrat global RC Pro + PNO, pour 2 activités d'achat-revente par an (Fédération Française de l'Assurance, 2025).
• 18 % des sinistres non couverts en achat-revente viennent d'une absence de Dommage-Ouvrage lors de rénovations lourdes (Baromètre Risques Immo, 2025).
• Sur 85 dossiers suivis par Mon Cercle Immo en 2025, 94 % des marchands assurés en RC Pro spécialisée ont évité un refus de financement bancaire.

Qui écrit

Christopher Wangen est le fondateur de MonCercleImmo. Il a suivi plus de 120 dossiers de restructuration immobilière. Il travaille régulièrement avec des banques et des courtiers spécialisés, pour sécuriser les risques juridiques des marchands de biens.

Est-il obligatoire de souscrire une assurance MDB ?

Aucun texte n'impose un contrat unique nommé "assurance marchand de biens". L'activité de MDB déclenche pourtant plusieurs obligations distinctes. Elles s'appliquent dès que vous possédez un bien, réalisez des travaux ou revendez un bien réhabilité à un tiers.

Le statut de marchand de biens correspond à celui d'un commerçant. Vous restez responsable des vices cachés et de la sécurité du bâtiment vendu, même après la transaction. Cette responsabilité pèse sur vous pendant 10 ans, pour les désordres qui touchent la structure. Un défaut de fondation découvert 6 ans après la vente reste, par exemple, entièrement à votre charge.

Les banques imposent une exigence systématique. Aucun établissement ne débloque un crédit marchand de biens sans attestation de RC Pro valide et à jour. Les notaires suivent la même logique et refusent souvent d'authentifier l'acte sans preuve d'assurance. Sur le terrain, ce refus arrive souvent à la dernière minute, quelques jours avant le rendez-vous prévu.

Une différence nette sépare donc deux obligations. La première, légale et directe, dépend des travaux entrepris. La seconde, contractuelle, vient des banques, des notaires et des acquéreurs. Cette seconde contrainte rend l'assurance incontournable en pratique, même sans texte de loi général. Un montage sans garantie reste juridiquement possible sur le papier, mais devient, dans les faits, presque impossible à financer.

RC Pro, Dommage-Ouvrage et Décennale : quelle différence ?

La RC Pro couvre les préjudices causés aux tiers pendant l'activité commerciale. Elle protège contre les dommages corporels, matériels et immatériels survenus lors des visites, des négociations et des chantiers.

La Dommage-Ouvrage préfinance la réparation des désordres structurels. Elle intervient sans attendre une décision de justice. L'article L242-1 du Code des assurances rend cette garantie obligatoire dès qu'une rénovation lourde est engagée. Une surélévation ou un agrandissement déclenchent la même obligation.

La Décennale garantit les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage, pendant 10 ans. Le marchand de biens devient constructeur aux yeux de la loi. Cela arrive dès qu'il pilote des travaux structurels en qualité de maître d'ouvrage. La Tous Risques Chantier complète souvent cette garantie sur les activités lourdes, contre le vol de matériel ou l'incendie de chantier.

La PNO, pour Propriétaire Non Occupant, protège le bien vacant entre l'achat et la remise en marché. Un logement vide reste exposé aux dégâts des eaux, aux incendies et aux actes de vandalisme. Aucun locataire n'est présent pour signaler un sinistre rapidement. Un dégât des eaux non détecté pendant 3 semaines coûte, en moyenne, bien plus cher qu'une intervention immédiate.

Ces 4 garanties se combinent selon la nature de l'opération. La section suivante détaille les conséquences d'une absence de couverture.

Que risque un marchand de biens sans assurance ?

Réaliser une transaction sans assurance expose à des sanctions pénales. Le défaut de Dommage-Ouvrage peut coûter jusqu'à 75 000 € d'amende et 6 mois d'emprisonnement, selon le Code des assurances.

Les conséquences financières directes pèsent lourd sur le montage. Sans protection, vous devez indemniser personnellement l'acheteur en cas de désordre structurel. Cette obligation court pendant les 10 ans suivant la vente. Votre patrimoine personnel reste exposé, si la structure juridique de l'activité ne suffit pas à couvrir le sinistre. Une SASU sous-capitalisée n'offre, dans ce cas, aucune vraie protection.

Les actes notariés se bloquent aussi, dans bien des cas. Les notaires refusent souvent d'itérer la vente sans mention précise des garanties dans l'acte d'achat-revente. Ce blocage retarde le closing de plusieurs semaines. Il peut même faire perdre un acheteur pressé, qui se tourne alors vers un autre bien du marché.

L'absence d'assurance touche donc 3 plans à la fois : pénal, financier et transactionnel. Le prochain point chiffre ce que coûte, à l'inverse, une assurance complète.

Combien coûte une garantie complète pour MDB ?

Le prix moyen d'un package RC Pro et PNO oscille entre 1 500 € et 5 000 € par an. La Dommage-Ouvrage s'ajoute par chantier, pour un montant représentant 1,5 % à 3 % du total des travaux engagés.

Plusieurs facteurs font varier la prime. Le chiffre d'affaires prévisionnel entre en compte. La typologie des biens aussi, qu'il s'agisse de résidentiel, de commercial ou d'immeuble de rapport. La complexité des travaux pèse enfin dans le calcul de l'assureur.

Voici une structure de coûts type, pour un business plan marchand de biens :

• RC Pro de base : 1 200 € à 2 500 € par an.
• PNO au lot : 100 € à 300 € par an et par logement vacant.
• Dommage-Ouvrage par projet : minimum forfaitaire de 2 500 € à 4 500 €.

Les franchises négociées influencent aussi la rentabilité globale de la transaction. Une franchise basse coûte plus cher à la souscription, mais réduit le reste à charge en cas de sinistre. Sur une opération à 540 000 €, une différence de 500 € de franchise change rarement l'équation. Elle pèse beaucoup plus sur une petite transaction à faible marge. Passons maintenant à l'arbitrage selon la nature des travaux.

Comment choisir ses garanties selon les travaux réalisés ?

Le choix de l'assurance dépend du niveau d'intervention sur le bâtiment. Pour un achat-revente en l'état, une RC Pro et une PNO suffisent généralement à couvrir les risques principaux.

Pour une rénovation légère, comme la peinture, les sols ou la cuisine, la vigilance porte surtout sur les artisans. Vérifiez systématiquement leurs attestations de décennale, avant le début du chantier. Un artisan mal assuré fait peser le risque sur le donneur d'ordre. Demandez toujours une attestation datée de moins d'un an, pas un document de principe périmé.

Pour une rénovation lourde, une restructuration d'immeuble ou une division foncière, le dossier d'assurance doit être complet. Il doit l'être avant l'ouverture du chantier, jamais après. La Dommage-Ouvrage devient alors non négociable. Le contrôle des décennales de chaque corps de métier l'est tout autant, du gros œuvre à l'électricité.

Cette gradation évite deux écueils fréquents. Le premier consiste à sur-assurer une transaction simple, ce qui grignote la marge sans réduire un risque réel. Le second consiste à sous-assurer une restructuration à risque, pari qui finit rarement bien lors d'un contrôle bancaire ou d'un recours d'acquéreur. Un courtier spécialisé en marchand de biens sait généralement calibrer ce niveau, transaction par transaction. La section suivante détaille ce que révèlent nos propres dossiers.

Ce que révèlent nos opérations d'achat-revente

Mon Cercle Immo a analysé 85 dossiers de marchands de biens accompagnés entre janvier 2024 et juin 2026. Ce panel mesure l'impact réel des assurances sur le financement bancaire et sur les sinistres réellement survenus.

Ce tableau confirme une tendance nette. 100 % des marchands ayant subi un refus de financement sur un projet de restructuration n'avaient pas intégré le coût de la Dommage-Ouvrage. Ce point manquait dans leur business plan initial. L'anticipation de cette dépense conditionne, à elle seule, l'accès au crédit bancaire.

Les dossiers en rénovation légère méritent aussi l'attention. Seuls 12 % avaient souscrit une Dommage-Ouvrage, alors qu'elle n'était pas requise légalement. Les 4 sinistres constatés relevaient de malfaçons d'artisans, non de défauts structurels. La vérification des décennales des entreprises reste donc, ici, le vrai levier de protection. Un simple appel au précédent client de l'artisan évite souvent ce type de mauvaise surprise.

La grille de décision selon votre situation

Ce qu'il faut retenir avant de signer

L'assurance marchand de biens ne se résume pas à une case à cocher, avant de signer une transaction. Elle conditionne le financement, protège votre patrimoine et sécurise la remise en marché sur 10 ans. Un dossier bancaire recevable inclut, presque toujours, une RC Pro à jour et, selon les travaux, une Dommage-Ouvrage déjà budgétée.

Le réflexe le plus rentable reste la comparaison. Faites établir 2 ou 3 devis avant le lancement de chaque transaction, plutôt que de reconduire le même contrat par habitude. Un courtier spécialisé en achat-revente connaît les compagnies qui acceptent réellement ce profil de risque, ce qui évite bien des refus tardifs.

Sécurisez le montage de vos projets

Chaque activité de marchand de biens porte sa propre combinaison de risques. Un expert MonCercleImmo peut calculer, avec vous, le budget assurance et la rentabilité réelle de votre projet. Cet échange se fait avant la signature, pas après la découverte d'un problème.

Sources

• Code civil, article 1792 et suivants, sur la responsabilité des constructeurs.
• Code des assurances, article L242-1, sur l'obligation de Dommage-Ouvrage.
• Service-Public.fr, assurances obligatoires du professionnel du bâtiment et du maître d'ouvrage.
• Données internes Mon Cercle Immo, panel de 85 opérations d'achat-revente, relevé du 1er septembre 2026.