À Marseille, le prix moyen au mètre carré a atteint 3 110 euros en 2024. Le marché affiche une hausse constante, tandis que d’autres villes françaises stagnent. La demande locative monte, l’offre reste limitée. Investir dans l’immobilier à Marseille, c’est viser un rendement locatif fort, supérieur à celui observé à Paris ou Lyon. Les investisseurs le savent. Les annonces partent vite. Le marché immobilier marseillais attire de nouveaux profils chaque mois. Retrouvez dans ce guide pourquoi l'investissement immobilier à Marseille peut être l'effet de levier que vous attendiez pour diversifier et accroitre votre patrimoine.
Marseille, une ville transformée par ses projets urbains
Les grands projets structurants changent la ville. Marseille ne subit pas la crise, elle la contourne. Euroméditerranée étend son influence sur plusieurs arrondissements de Marseille. La ville gagne en infrastructures, en entreprises, en résidences neuves.
La rénovation du centre-ville crée de la valeur. Des quartiers anciens prennent une nouvelle image. Des appartements délabrés retrouvent leur cachet. Des immeubles entiers changent de fonction : résidences étudiantes, logements meublés, location saisonnière.
Chaque investissement immobilier devient un projet de vie, un levier pour générer un rendement durable. Les clients recherchent un cadre de vie plus doux, plus sain. Marseille répond à cette attente.
Une dynamique locative qui dépasse la moyenne nationale
Marseille ville accueille chaque année des milliers d’étudiants. Des actifs venus de toute la France. Des retraités en quête d’un logement plus chaud, plus humain. Le marché locatif à Marseille s’ajuste à cette pression.
Les investisseurs marseillais savent que la clé d’un bon investissement locatif réside dans le choix du quartier, du type de bien, et dans une bonne estimation des loyers. Le 1er, le 2e, le 6e et le 8e arrondissement de Marseille offrent un bon compromis entre tension locative, accessibilité, et prix immobiliers encore abordables.
Un appartement T2 rénové dans ces quartiers se loue rapidement. La proximité des transports, des universités ou de la mer reste déterminante.
Des prix abordables, des rendements élevés
Le prix moyen reste inférieur à celui d’autres villes de France. Il est encore possible de réaliser un achat immobilier rentable sous les 200 000 euros. Un bien à rénover, bien situé, avec un projet de location bien étudié, peut offrir un rendement locatif supérieur à 7 %.
Les travaux peuvent effrayer, mais ils ouvrent la voie à une forte profitabilité. Des dispositifs fiscaux encouragent la rénovation dans certaines zones de Marseille. Le parc immobilier ancien contient encore de belles opportunités.
Une stratégie gagnante pour les investisseurs
Ne vous fiez pas uniquement à une annonce bien rédigée. Analysez le marché immobilier à Marseille de manière stratégique. Observez l’offre disponible, les logements vacants, les loyers pratiqués dans chaque quartier. Estimez les charges, les coûts de rénovation, le prix d’acquisition au m².
Les arrondissements les plus anciens se modernisent. Les annonces immobilières s’y raréfient. Le parc immobilier à Marseille se valorise chaque trimestre.
Marseille dépasse Paris sur la rentabilité locative
Les chiffres ne mentent pas. À Paris, les prix atteignent des sommets, mais les rendements s’effondrent. À Marseille, on gagne plus avec moins. Les investisseurs immobiliers en quête de profit locatif fuient la capitale. Ils trouvent à Marseille un marché locatif actif, une demande soutenue, et des biens avec vue imprenable, proches du centre ou des plages.
Les villes françaises ne se valent pas. Marseille monte, année après année. Sa vie culturelle, son climat, son projet urbain séduisent.
Conseils concrets pour réussir son projet immobilier à Marseille
- Visez des arrondissements en mutation, avec du potentiel.
- Restez attentif aux projets de rénovation dans chaque quartier.
- Vérifiez chaque annonce en comparant les prix immobiliers.
- Prévoyez une approximation des travaux réaliste pour anticiper le coût final.
- Étudiez la location saisonnière dans les zones touristiques.
Chaque achat immobilier à Marseille doit se fonder sur une analyse précise du marché, une bonne stratégie locative, et une vision claire du rendement attendu. Un bon projet investissement peut transformer votre patrimoine et votre vie financière.
Un marché immobilier marseillais sous tension en 2025
Le marché immobilier à Marseille ne ralentit pas. Il s’accélère. En 2025, selon les derniers chiffres de l’Insee et des Notaires de France, le prix moyen au mètre carré grimpe encore. Il atteint 3 180 euros/m², contre 3 110 en 2024. Certaines hausses dépassent 6 % dans plusieurs arrondissements.
Une hausse des prix portée par la rareté de l'offre
La pression s'intensifie sur le parc immobilier. Le stock de logements disponibles se réduit. Le volume d’annonces immobilières a baissé de 12 % par rapport à 2023. L’offre ne suit pas la demande, en constante progression. La pénurie concerne aussi bien les maisons que les appartements, neufs ou anciens.
Évolution par arrondissement : disparités et accélérations
Le 7e arrondissement de Marseille affiche un prix moyen de plus de 4 500 euros/m². Ce secteur attire pour sa vue imprenable et sa proximité avec la mer. Le 2e monte à 3 600 euros/m², porté par Euroméditerranée. D’autres zones comme Saint-Loup ou Saint-Jérôme offrent encore des biens sous les 2 800 euros/m².
Les types de logements varient selon les secteurs. Certains quartiers restent dominés par les résidences principales, d'autres accueillent davantage de locations saisonnières, en particulier près du littoral.
Location saisonnière : moteur de rentabilité mais tension sociale
La location saisonnière stimule la profitabilité locative. Dans le centre historique, le nombre de logements proposés sur les plateformes explose. Cela réduit les biens destinés à la location longue durée. Les investisseurs y trouvent un rendement locatif élevé, parfois au-dessus de 10 %, mais la ville commence à encadrer ces pratiques.
Les arrondissements à fort potentiel pour les investisseurs
Chaque quartier de Marseille offre des caractéristiques uniques. Tous les secteurs ne présentent pas les mêmes perspectives. Il faut viser juste. Choisir le bon arrondissement, c’est faire la différence sur la rentabilité et la valorisation.
La Joliette : moteur économique du 2e arrondissement
Ce secteur concentre bureaux, locaux de commerces, pôles d’emploi. Le 2e attire une population active, souvent jeune. Les prix restent abordables comparés à leur potentiel. Les investisseurs apprécient la forte tension locative. Les projets urbains y multiplient les opportunités.
Le 1er arrondissement : accessibilité et forte demande
Entre Réformés et Noailles, les appartements se louent vite. Le centre bat son plein. Les transports, les écoles, les services attirent étudiants et jeunes familles. La proximité avec la gare Saint-Charles renforce l’attractivité.
Le 5e et le 6e : équilibre entre vie étudiante et résidentielle
Avec leurs hôpitaux et campus, ces quartiers séduisent les jeunes actifs. Les prix immobiliers restent stables. On y trouve des logements bien situés à fort potentiel locatif. Le rendement moyen atteint 6 à 7 %, selon les biens.
Le 7e arrondissement : standing, mer et vue imprenable
Endoume, Bompard, la Corniche. Ces lieux attirent une clientèle exigeante. Le cachet des biens, la vue imprenable, et la proximité avec le centre créent un segment haut de gamme. La profitabilité locative est plus basse mais la valorisation patrimoniale est forte.
Le 8e arrondissement : calme, prestige et sécurité
Bonneveine, Périer, Vieille-Chapelle. Ces quartiers résidentiels plaisent aux familles. Les investisseurs qui visent la valeur sûre s’y retrouvent. Peu de logements vacants, beaucoup de demandes.
Quartiers en transition : effet de levier pour les projets d’investissement
Des zones comme Belsunce ou Saint-Charles évoluent rapidement. Les projets de rénovation dynamisent le marché. Les biens y sont encore accessibles. L'effet de requalification urbaine soutient les prix et la rentabilité future.
L’investissement immobilier à Marseille repose donc sur l’observation précise du marché, la lecture fine de chaque annonce, et la capacité à anticiper l’évolution de chaque quartier. Un bon choix d’arrondissement, couplé à une acquisition réfléchie, garantit un rendement solide, même avec les travaux à prévoir.
Les types de biens les plus rentables à Marseille
Certains appartements se louent en quelques jours. D’autres restent vides pendant des semaines. Tout dépend du type de logement, de la cible, et du quartier. À Marseille, chaque bien a son public. Le rendement locatif change du tout au tout selon la configuration.
Studios et T2 : rentabilité rapide, forte demande
Les studios et appartements T2 se placent en tête. Ces logements répondent à la demande des étudiants, des jeunes actifs, mais aussi des touristes.
En location saisonnière, les petites surfaces explosent. Dans les arrondissements de Marseille proches du centre ou du littoral, les taux de remplissage dépassent 80 %. La rentabilité locative peut atteindre 10 % si le prix d'acquisition est maîtrisé.
Les investisseurs pro les préfèrent pour leur gestion simple, leur rotation rapide et leur offre abondante sur le marché.
T3 et T4 : la solution familiale ou pour colocation longue durée
Les appartements T3 et T4 séduisent une autre cible : familles, colocataires, travailleurs en mobilité. Ces logements s’adaptent mieux à la location longue durée.
La demande locative reste forte, notamment dans les arrondissements résidentiels comme le 5e, le 6e ou le 8e. Le rendement moyen tourne autour de 6 à 7 %, plus stable dans le temps. Le turnover est faible. Cela rassure les propriétaires bailleurs.
Résidences étudiantes et résidences services : le marché spécialisé
Les résidences étudiantes gagnent du terrain. Les étudiants recherchent de la sécurité, de la proximité, et des loyers modérés. Ce type d’investissement locatif à Marseille intéresse de plus en plus de clients en quête de projets simples, avec gestion déléguée.
Même logique pour les résidences services : seniors, jeunes actifs, ou salariés en mobilité. Ces formats séduisent par leur rentabilité encadrée, leur gestion fluide, et leur attractivité fiscale.
Travaux et approximation : des leviers puissants
Les travaux de rénovation transforment la donne. Un appartement ancien, bien situé, peut offrir une rentabilité locative bien supérieure à un bien neuf. Encore faut-il estimer correctement le coût global.
À Marseille, le parc immobilier ancien reste majoritaire. Beaucoup de biens nécessitent une rénovation partielle ou complète. Ces projets attirent les investisseurs expérimentés. En contrepartie : prix d'acquisition bas, potentiel de valorisation élevé.
Travaux, fiscalité et rénovation : maximiser sa rentabilité
Il ne suffit pas d’acheter au bon prix. Il faut transformer le bien. La rénovation devient une arme. Elle décuple la rentabilité. Elle ouvre aussi la porte à des avantages fiscaux non négligeables.
Les régimes fiscaux à connaître absolument
En 2025, plusieurs dispositifs fiscaux favorisent les investissements avec travaux. Le déficit foncier permet de déduire les charges des revenus. Le Pinel ancien s’applique sur des logements rénovés dans certaines zones de Marseille. Le Denormandie s’adresse aux quartiers en mutation.
Le LMNP (loueur meublé non professionnel) reste très prisé. Il permet une amortisation comptable du bien et du mobilier. Résultat : une imposition faible, voire nulle, pendant plusieurs années.
Estimation précise et gestion rigoureuse : les clés de la rentabilité
Avant de se lancer, il faut estimer les travaux avec précision. Anticiper les imprévus. Comparer les prix des matériaux, prévoir les frais de main-d’œuvre. Un bon chiffrage évite les mauvaises surprises.
L’accompagnement d’un professionnel du projet immobilier peut tout changer. Il aide à chiffrer, à planifier, à sécuriser le rendement attendu. Les erreurs coûtent cher. Une évaluation optimiste fausse toute la stratégie.
Conseils pour optimiser un projet d’investissement à Marseille
- Ciblez un appartement ancien à rénover, dans un quartier en transition.
- Prévoyez une rénovation adaptée au type de locataire visé.
- Étudiez les régimes fiscaux disponibles.
- Soyez exigeant sur l'évaluation des charges et des loyers.
- Misez sur la location meublée ou la colocation selon le secteur.
Un bon projet d’investissement immobilier à Marseille repose sur trois piliers : bon prix d'acquisition, rénovation optimisée, stratégie locative claire. Chaque travaux bien pensé devient une valeur ajoutée immédiate.
En 2025, Marseille confirme son statut de marché immobilier incontournable, offrant aux investisseurs une rare combinaison : prix abordables, forte demande locative et perspectives de valorisation solides.
Les projets urbains dynamiques transforment la ville, créant de nouvelles opportunités dans des quartiers en pleine mutation. Que ce soit via la rénovation de biens anciens ou l’acquisition dans des secteurs à fort potentiel, Marseille permet de viser des rendements supérieurs à la moyenne nationale, souvent au-delà de 7 %.
La diversité des types de biens, des studios aux appartements familiaux, combinée aux dispositifs fiscaux avantageux, renforce l’attractivité locale. Pour réussir, il faut adopter une stratégie réfléchie, fondée sur une analyse fine du marché et une gestion rigoureuse des travaux et de la location.
Marseille n’est plus seulement une ville à vivre, elle est une ville où investir malin devient une réalité accessible et rentable.
